Comparez les taux (TAEG) de BIL, Spuerkeess, Raiffeisen et BGL. Simulez vos mensualités et votre capacité d'emprunt, et trouvez le meilleur taux pour votre projet · Données mises à jour le 10 septembre 2026
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Le tableau ci-dessous présente les taux moyens des nouveaux crédits immobiliers accordés aux ménages résidents, par durée de fixation initiale du taux. Selon les dernières données BCL disponibles (juin 2026), le taux variable remonte à 3,19 % (+9 points de base en un mois) tandis que le fixe s'étage de 3,72 % (1–5 ans) à 4,02 % (15–20 ans). Deux enseignements : la courbe des taux est devenue très plate — 0,30 point seulement sépare la fixation la moins chère de la plus chère — et l'écart entre variable et fixe s'est réduit à un demi-point environ, ce qui rend le taux fixe bien plus attractif qu'en 2024-2025. Les volumes confirment l'appétit : 295 M€ de nouveaux crédits à taux variable et 185 M€ sur les fixations de plus de 10 ans en juin (+10 M€ en un mois). Attention : ces moyennes portent sur juin, donc avant la remontée de l'inflation de l'été — voir notre analyse du contexte BCE ci-dessous.
| Durée de fixation du taux | Taux moyen | Variation sur un mois |
|---|---|---|
| Taux variable (fixation ≤ 1 an) — 295 M€ | 3,19 % | +0,09 pt |
| Taux fixe 1 à 5 ans — 26 M€ | 3,72 % | −0,02 pt |
| Taux fixe 5 à 10 ans — 61 M€ | 3,80 % | −0,13 pt |
| Fixation longue (> 10 ans) — de 3,83 % à 4,02 % · 185 M€ de volume en juin (+10 M€) | ||
| Taux fixe 10 à 15 ans | 3,89 % | −0,08 pt |
| Taux fixe 15 à 20 ans | 4,02 % | +0,18 pt |
| Taux fixe 20 à 25 ans | 3,83 % | +0,25 pt |
| Taux fixe 25 à 30 ans | 3,86 % | −0,13 pt |
| Taux fixe > 30 ans | 4,01 % | +0,13 pt |
La BIL affiche l'un des TAEG les plus bas : 3,77 % (exemple 200 000 € sur 25 ans, fixe 10 ans). Finance toute la Grande Région, durées 10 à 35 ans, domiciliation du salaire requise pour éviter une majoration. Les avis BIL.
La banque de l'État : TAEG 3,86 % (exemple 500 000 € sur 35 ans) et la durée la plus longue du marché (35 ans), sans condition de domiciliation. Valeur sûre pour les premiers acquéreurs. Les avis Spuerkeess.
Banque coopérative : prêt R-Logement à taux fixe, variable ou mixte sur 10 à 30 ans, TAEG indicatif autour de 4,00 %. C'est la seule banque du panel à ne rien publier en ligne : ni exemple représentatif, ni simulateur chiffré — il faut passer par un conseiller. Accompagnement premier acquéreur et aides étatiques (Klima-Agence). Les avis Raiffeisen.
Flexibilité maximale : taux fixe, variable ou révisable, accord de principe en ligne, prêt climatique, financement jusqu'à 90 % (100 % sous conditions). Son simulateur officiel affiche un taux indicatif de 4,00 %, soit un TAEG de 4,16 % — le plus élevé de notre panel, mais l'écart avec Raiffeisen se limite à 0,16 point. À noter : son exemple représentatif fixé sur toute la durée de 25 ans ressort nettement plus haut, à 4,60 % de taux débiteur (TAEG 4,79 %) — un rappel utile que le taux affiché en simulateur n'engage à rien. Les avis BGL.
Pour aller plus loin : nos guides prêt rénovation, assurance habitation et déclaration d'impôt.
Le cycle de détente est bel et bien terminé. Après avoir relevé ses taux directeurs le 11 juin 2026 (+0,25 pt, taux de dépôt à 2,25 %) — sa première hausse depuis septembre 2023 —, la BCE a marqué une pause le 23 juillet, se jugeant « bien positionnée » pour naviguer l'incertitude et renvoyant à septembre une évaluation complète. Or le contexte s'est dégradé depuis : l'inflation en zone euro est remontée à 3,3 % en août 2026 (estimation rapide Eurostat du 1ᵉʳ septembre), son plus haut niveau depuis septembre 2023, tirée par une envolée de l'énergie (+14,3 % sur un an) sur fond de conflit au Moyen-Orient. La prochaine réunion du Conseil des gouverneurs, le 10 septembre 2026, s'accompagnera de nouvelles projections de l'Eurosystème : c'est le rendez-vous à surveiller. Les barèmes bancaires ne suivent pas mécaniquement les taux directeurs, mais la fenêtre des taux les plus bas est en train de se refermer.
Repère historique : sur 2015–2025, chaque hausse d'un point des taux s'est accompagnée d'une baisse d'environ 6 points du nombre d'acquéreurs à crédit. Les décisions de la BCL et de la BCE sont donc à suivre de près.
Le Bëllegen Akt (crédit d'impôt sur les actes notariés) atteint jusqu'à 45 000 € par personne (90 000 € pour un couple) pour la résidence principale, pour les actes signés à partir du 16 juillet 2026 (relevé de 40 000 €). S'y ajoutent l'exonération des droits sur la partie construction d'un achat en VEFA achevé à 80 % au plus et la garantie de l'État, qui facilite l'accès au crédit des primo-accédants sans apport suffisant : le paquet de juillet 2026 en relève la quotité garantie de 30 % à 40 % du montant du projet et le plafond de taux du prêt de 3 % à 6 %.
La subvention d'intérêt reste, elle, l'aide la plus sous-utilisée : l'État prend en charge entre 0,25 % et 3,50 % du taux d'intérêt selon le revenu et la composition du ménage. Au 10 septembre 2026, le barème en vigueur retient un prêt de 200 000 € majoré de 20 000 € par enfant à charge, dans la limite de 280 000 € ; le paquet de juillet 2026 prévoit de porter ces montants à 250 000 € (300 000 € si un emprunteur a 35 ans ou moins), +30 000 € par enfant et un plafond de 370 000 €, sous réserve du vote de la loi — voir le détail dans notre section réforme du logement.
Côté rénovation, les primes Klima-Agence et PRIMe House se combinent au prêt climatique : l'État y prend en charge 1,5 point d'intérêt (dans la limite de 10 % du capital, soit 10 000 € pour 100 000 € empruntés sur 15 ans au maximum), et le prêt devient à taux zéro pour les ménages dont le revenu imposable ne dépasse pas 60 000 €, qui bénéficient en outre d'une PRIMe House majorée à 150 %. S'y ajoute la déductibilité fiscale des intérêts et de l'assurance solde restant dû.
Besoin de financer des travaux ? Voir notre guide du prêt rénovation et les aides énergie au Luxembourg.
L'essentiel : pour les actes signés à partir du 16 juillet 2026, le crédit d'impôt Bëllegen Akt passe de 40 000 € à 45 000 € par personne (90 000 € pour un couple), ce qui permet d'acquérir un bien d'environ 640 000 € sans droits d'enregistrement ; l'achat en VEFA d'une résidence principale achevée à 80 % au maximum n'est plus taxé que sur la valeur du terrain, pendant trois ans (jusqu'au 16 juillet 2029) ; et le prêt pris en compte pour la subvention d'intérêt passe de 200 000 € à 250 000 € — 300 000 € si au moins un emprunteur a 35 ans ou moins — avec 30 000 € par enfant à charge au lieu de 20 000 €. Concrètement : moins de frais d'acte à sortir de votre apport, et une mensualité allégée pour les jeunes ménages.
| Dispositif | Avant | Après | À partir de |
|---|---|---|---|
| Frais d'acquisition | |||
| Bëllegen Akt — par personne | 40 000 € | 45 000 € | 16 juillet 2026 |
| Bëllegen Akt — couple | 80 000 € | 90 000 € | 16 juillet 2026 |
| Prix d'achat sans droits d'enregistrement | ≈ 570 000 € | ≈ 640 000 € | 16 juillet 2026 |
| VEFA achevée à 80 % au plus (résidence principale) | Droits sur le terrain et sur la part déjà bâtie | Droits sur la valeur du terrain seule | 16/07/2026 → 16/07/2029 |
| Aides individuelles au logement | |||
| Prêt pris en compte pour la subvention d'intérêt | 200 000 € | 250 000 € | Entrée en vigueur de la loi |
| … si un titulaire du prêt a 35 ans ou moins | 200 000 € | 300 000 € | Entrée en vigueur de la loi |
| Majoration par enfant à charge | 20 000 € | 30 000 € | Entrée en vigueur de la loi |
| Plafond maximal, régime général | 280 000 € | 370 000 € | Entrée en vigueur de la loi |
| Prime d'accession & prime d'épargne sur un logement abordable | Réservées au marché privé | Ouvertes aux 35 ans ou moins | Entrée en vigueur de la loi |
Trois mesures visent l'investisseur. La TVA tombe à 8 % pour la création de logements locatifs à vocation sociale, sous conditions cumulatives : surface maximale de 120 m², prix de vente au m² inférieur ou égal au prix médian publié par l'Observatoire de l'Habitat pour la région et la taille du logement, rendement locatif limité à 4 % du capital net investi, mise en location pendant au moins dix ans et locataire certifié éligible par le ministère du Logement. Un nouveau régime d'amortissement accéléré « trois fois 6 » permet d'amortir 6 % par an pendant 6 ans tant que la base amortissable n'excède pas 600 000 € par immeuble ; au-delà de ce seuil, le taux est de 2 % sur l'ensemble de la base, sans limitation de durée. Les acquisitions réalisées en 2026 peuvent opter pour l'ancien ou le nouveau régime ; à partir du 1ᵉʳ janvier 2027, le nouveau régime s'applique seul aux nouvelles acquisitions, les régimes antérieurs courant jusqu'à leur terme. Enfin, un Housing Bond de 250 millions d'euros — intérêts exonérés de la retenue à la source libératoire de 20 % — doit être lancé début 2027, et l'État remet 300 millions d'euros dans son programme d'acquisition en VEFA (après une première enveloppe de 480 millions ayant permis d'acquérir ou de réserver 830 logements abordables), désormais ouvert à l'acquisition partielle de projets.
Un projet locatif ne se finance pas comme une résidence principale : les banques limitent en général le financement à 80 % de la valeur. Comparez les taux et conditions de financement avant de vous engager.
Statut au 10 septembre 2026 — le paquet a été annoncé le 16 juillet 2026 et le Conseil de gouvernement a adopté le 24 juillet 2026 les deux premiers projets de loi : la modification de la loi du 30 juillet 2002 (mesures fiscales sur les terrains à bâtir et immeubles d'habitation, qui porte le Bëllegen Akt à 45 000 €) et la mise en œuvre de l'exonération temporaire des droits d'enregistrement et de transcription pour la partie déjà construite en VEFA. Ces textes suivent désormais leur parcours à la Chambre des députés ; ils ne sont pas encore votés. Les relèvements des aides individuelles (subvention d'intérêt, prime d'accession) ne sont pas non plus en vigueur : au 10 septembre 2026, Guichet.lu affiche toujours le barème actuel (prêt de 200 000 €, +20 000 € par enfant, plafond 280 000 €). Deux mesures s'appliquent en revanche aux actes signés depuis le 16 juillet 2026 : le Bëllegen Akt relevé et l'exonération VEFA. Si votre acte est signé entre l'annonce et l'entrée en vigueur du texte, l'avantage n'est pas automatique : une demande doit être introduite auprès de l'Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (AED). Conservez précieusement l'acte notarié et le certificat d'inscription hypothécaire. Les autres mesures (TVA à 8 %, amortissement accéléré, Housing Bond) s'appliqueront à compter de l'entrée en vigueur de la loi, sans effet rétroactif. Les seuils « sans droits d'enregistrement » sont des ordres de grandeur calculés au taux global de 7 % (6 % d'enregistrement + 1 % de transcription) ; le seuil de 640 000 € est celui communiqué par le gouvernement. Sources : communiqué du 16 juillet 2026 et document « Les 7 mesures » (PDF), ainsi que le résumé des travaux du Conseil de gouvernement du 24 juillet 2026. Voir aussi les aides permanentes de l'État et notre simulateur de mensualité.
| Critère | BIL | Spuerkeess | Raiffeisen | BGL BNP Paribas |
|---|---|---|---|---|
| TAEG fixe (indicatif) | 3,77 % | 3,86 % | 4,00 % | 4,16 % |
| Origine du taux affiché | Exemple représentatif 200 000 € / 25 ans, fixe 10 ans | Simulateur officiel 500 000 € / 35 ans | Taux indicatif non publié en ligne | Simulateur officiel taux indicatif 4,00 % |
| Conditions | ||||
| Durée maximale | 35 ans | 35 ans | 30 ans | 30 ans |
| Types de taux | Fixe / variable | Fixe / variable | Fixe / variable / mixte | Fixe / variable / révisable |
| Financement max | jusqu'à 100 %* | jusqu'à 100 %* | jusqu'à 100 %* | 90 % (100 %*) |
| Accord de principe en ligne | — | ✓ | — | ✓ |
| Prêt climatique / vert | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| Domiciliation salaire requise | ✓ | — | — | ✓ |
* Sous conditions (apport, garantie de l'État, profil). TAEG relevés sur les exemples représentatifs et simulateurs officiels au 10 septembre 2026. Les taux affichés n'ont pas tous la même origine ni la même durée de fixation : la BIL publie un exemple représentatif fixé 10 ans, Spuerkeess un simulateur sur 35 ans, BGL un taux indicatif de simulateur, et Raiffeisen ne publie rien en ligne. À TAEG proche, la durée de protection peut donc être très différente : demandez toujours la FISE. Rappel réglementaire : le ratio prêt/valeur est plafonné à 100 % (primo-accédant), 90 % (autre résidence principale) et 80 % (locatif).
