Vous voulez acheter un bien immobilier au Luxembourg, mais vous vous demandez s’il faut un apport ? La réponse dépend principalement de votre type d’achat. Voici ce qu’il faut savoir :
En résumé :
- Au Luxembourg, vous obtenez un financement jusqu’à 100% du prix du bien pour votre premier achat immobilier, devant seulement couvrir les frais annexes (5 000€ à 10 000€ pour un bien à 500 000€) avec vos fonds propres.
- Vous devez fournir un apport minimum de 20% pour un investissement locatif et 15-30% pour un achat à l’étranger, selon les règles du ratio LTV fixées par la CSSF qui protègent emprunteurs et banques.
- Plus vous mettez d’apport, moins votre prêt coûte cher : avec 20% d’apport sur 600 000€ vous payez 2 300€/mois contre 3 000€/mois sans apport, mais gardez toujours de l’argent de côté pour les imprévus et votre quotidien.
Table des matières
Faut-il un apport pour un prêt immobilier au Luxembourg ?
Contrairement à la plupart des pays européens, au Luxembourg, il ne faut pas forcément d’apport pour contracter un prêt immobilier.
Depuis 2021, la Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF) a établi des règles très claires qui varient selon votre situation d’achat.
- Pour un premier achat immobilier, vous pouvez obtenir un financement jusqu’à 100% du prix du bien. Vous devrez toutefois payer les frais annexes avec vos fonds propres (frais bancaires, partie des frais d’enregistrement non remboursée par le crédit d’impôt « Bëllegen Akt« , etc).
- Pour un investissement locatif, un apport de 20% minimum est demandé par les banques.
Cette flexibilité fait que le Luxembourg reste un marché attractif. Surtout pour les primo-accédants qui doivent débourser de grosses sommes pour devenir propriétaires.
Que dit la réglementation sur le sujet ?
Toujours selon les règles de la Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF), il existe un cadre uniforme pour toutes les banques au Luxembourg.
Le principe central repose sur le « ratio LTV » (Loan To Value). Ce ratio compare le montant emprunté à la valeur du bien immobilier. Plus le montant emprunté par rapport à la valeur du bien est grand, plus le ratio est risqué.
Cette réglementation vise à protéger à la fois les emprunteurs et les banques dans un contexte de prix immobiliers élevés au Grand-Duché.
Pour faire simple :
- Si c’est votre 1er achat immobilier, vous pourrez emprunter jusqu’à 100% de la valeur du bien (hors frais d’acquisition), sous réserve de justifier de revenus suffisants pour assumer les mensualités (vous pouvez estimer votre capacité d’emprunt gratuitement ici)
- Si vous êtes déjà propriétaire et souhaitez acquérir un bien pour le mettre en location, le ratio LTV ne peut dépasser 80%. Cela signifie que vous devrez fournir un apport minimum de 20% du prix d’achat.
- Si vous changez de résidence principale : la limite est fixée à 90%, extensible à 100% sous certaines conditions, notamment si l’achat s’accompagne de la revente de l’ancien bien. Renseignez-vous auprès de votre banque ou d’un courtier en prêt immobilier pour en savoir plus.
Cas particulier : si vous achetez à l’étranger (France, Belgique, Allemagne). Quelle que soit votre situation, on vous demandera de mettre au moins 15-20% du prix du bien en apport financier. Certaines banques vont même jusqu’à demander 30 à 40%. Tout dépend de la politique tarifaire de la banque. Un conseil : faites le tour des banques ou passez par un courtier expert au Luxembourg.
Comment trouver une banque qui prête sans apport au Luxembourg ?
Il existe des banques qui prêtent 100% du prix du bien.
Ces banques vous demanderont toutefois de couvrir au moins les frais liés à l’achat de votre bien, à savoir :
- Les honoraires de notaire : environ 1% du prix d’achat
- Les frais d’hypothèque : variables selon la banque
- Les frais de dossier bancaire : généralement entre 0,5% et 1%
Par exemple, pour un appartement à 500 000 €, prévoyez environ 5 000 € à 10 000 € de frais annexes. Les droits d’enregistrement de 7% seront normalement couverts par le crédit d’impôt « Bëllegen Akt » (en savoir plus).
Assurez-vous aussi d’avoir un dossier solide (CDI, bonne gestion de vos comptes en banque) afin de rassurer la banque sur votre profil.
Pour trouver une banque qui prête sans apport au Luxembourg, consultez les taux du moment et contacter les courtiers ou banques de votre choix.
Quel apport mettre dans son projet immobilier au Luxembourg ?
Plus l’apport est important, moins on a besoin d’emprunter, et donc moins le prêt coûte cher.
Par exemple, pour un appartement à 600 000 € :
- Avec 20% d’apport : vous empruntez 480 000 € sur 25 ans à 3,2%, soit un remboursement de 2 300 €/mois
- Sans apport : vous empruntez 600 000 € sur 25 ans à 3,5%, donc 3 000 €/mois
Aussi, s’il important d’avoir un apport conséquent, ne mettez pas l’intégralité de vos économies dans votre projet immobilier. Il faut tout de même garder un peu d’argent de côté en cas d’imprévu, ou pour profiter de vos vacances et de votre quotidien (ne vous serrez pas trop la ceinture).
Pour calculer le bon apport, analysez :
- Le taux et la durée du prêt : plus ces paramètres sont élevés, plus les intérêts coûteront cher.
- L’argent qui restera sur votre compte (gardez un peu de marge)
- La rentabilité de votre épargne : si votre épargne vous rapporte plus que le coût du prêt, il peut être intéressant d’emprunter davantage et de laisser votre argent en épargne. C’est particulièrement le cas pour ceux qui placent leur argent dans des fonds d’investissement.
Vous pouvez calculer le coût du prêt (mensualités et capacité d’emprunt) sur ce simulateur gratuit.
FAQ : Foire aux Questions
Peut-on obtenir un prêt immobilier sans apport au Luxembourg ?
Oui, au Luxembourg il est possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport pour un premier achat. Depuis 2021, la CSSF autorise un financement jusqu’à 100% du prix du bien pour les primo-accédants. Vous devrez cependant couvrir les frais annexes avec vos fonds propres.
Quel apport minimum faut-il pour un investissement locatif au Luxembourg ?
Pour un investissement locatif au Luxembourg, les banques exigent un apport minimum de 20% du prix d’achat. Cette règle s’applique selon le ratio LTV fixé par la CSSF, qui ne peut dépasser 80% pour ce type d’acquisition.
Quels sont les frais annexes à prévoir pour un achat immobilier au Luxembourg ?
Les frais annexes comprennent les honoraires de notaire (1%), les frais d’hypothèque et les frais de dossier bancaire (0,5% à 1%). Pour un bien à 500 000 €, comptez 5 000 € à 10 000 € de frais annexes. Les droits d’enregistrement sont couverts par le crédit d’impôt « Bëllegen Akt ».
Qu’est-ce que le ratio LTV pour un prêt immobilier au Luxembourg ?
Le ratio LTV (Loan To Value) compare le montant emprunté à la valeur du bien immobilier. Au Luxembourg, ce ratio autorise jusqu’à 100% pour un premier achat, maximum 80% pour un investissement locatif et jusqu’à 90% pour un changement de résidence.
Peut-on emprunter 100% pour changer de résidence principale au Luxembourg ?
Pour un changement de résidence principale, la limite est fixée à 90% du prix d’achat. Un financement à 100% reste possible sous certaines conditions, notamment si l’achat s’accompagne de la revente de l’ancien bien.
Quel apport faut-il pour acheter un bien immobilier à l’étranger depuis le Luxembourg ?
Pour l’achat d’un bien à l’étranger, les banques luxembourgeoises demandent généralement un apport minimum de 15 à 20%. Certaines banques peuvent exiger jusqu’à 30-40% selon leur politique tarifaire.
Quelles banques prêtent sans apport au Luxembourg ?
Plusieurs banques au Luxembourg proposent des prêts à 100% pour les primo-accédants. Il est recommandé de consulter les taux du moment et de contacter des courtiers spécialisés pour comparer les offres.
Combien coûte un prêt avec ou sans apport au Luxembourg ?
Pour un appartement à 600 000 €, avec 20% d’apport vous paierez 2 300 €/mois contre 3 000 €/mois sans apport. Plus l’apport est important, moins le coût total du crédit est élevé.
Quelles conditions pour obtenir un prêt immobilier sans apport au Luxembourg ?
Vous devez être primo-accédant, justifier de revenus suffisants et avoir un dossier solide avec un CDI. Il faut également pouvoir couvrir les frais annexes d’acquisition avec vos fonds propres.
