Immobilier : fin des aides, quels changements en 2025 ?

Le gouvernement luxembourgeois vient d’annoncer un changement majeur pour le secteur immobilier : le dispositif fiscal temporaire mis en place pour soutenir le marché ne sera pas maintenu. Toutefois, certaines aides seront prolongées. Voici tout ce qu’il faut savoir :

Une croissance qui repart sur le marché immobilier

Dans son discours sur l’État de la Nation, le Premier ministre Luc Frieden a été très clair : le marché immobilier luxembourgeois a repris en 2025, et il n’est plus nécessaire de le subventionner autant.

Selon le Premier ministre, après une récession en 2022 et 2023 :

• les transactions de logements existants ont doublé au cours de l’année écoulée
• les ventes de logements neufs ont été multipliées par quatre sur la même période.

Cette dynamique positive se reflète également dans le secteur des prêts immobiliers, avec une hausse significative des crédits accordés.

« Le marché du logement a retrouvé de l’élan. C’était notre objectif. Un progrès tangible, à la fois pour les personnes en quête d’un logement et pour les professionnels du bâtiment et de l’artisanat »

Luc Frieden, Premier ministre luxembourgeois

Dans le même temps, les indicateurs économiques sont au vert : la croissance luxembourgeoise prévue est de 2,5% en 2025 selon les prévisions du STATEC.

En clair, pour le gouvernement : les mesures de soutien au marché immobilier ont porté leurs fruits. Il est donc temps de les arrêter.

Les mesures qui prennent fin en 2025

Le gouvernement luxembourgeois a clairement annoncé sa décision de ne pas prolonger le dispositif fiscal temporaire mis en place pendant la crise du secteur immobilier.

Concrètement, les mesures fiscales exceptionnelles qui arrivent à expiration comprennent :

• Les dispositifs d’incitation fiscale temporaires pour les investisseurs dans l’immobilier résidentiel (l’amortissement accéléré à 6% et la réduction de l’imposition sur la plus-value au quart de taux global)
• Les allègements fiscaux spécifiques accordés aux promoteurs et constructeurs pour stimuler l’offre de logements neufs

Le calendrier exact de la fin de ces dispositifs n’a pas été précisé dans le discours, mais selon les informations disponibles, ces mesures temporaires ne seront pas reconduites au-delà de leur date d’expiration prévue (au 30 juin 2025).

Les professionnels du secteur et les particuliers concernés doivent donc anticiper un retour aux conditions fiscales standard dès le 1er juillet 2025.

Les aides maintenues pour l’accès à la propriété

Si le gouvernement luxembourgeois met fin aux mesures fiscales exceptionnelles, il maintient toutefois un dispositif essentiel pour les futurs propriétaires : le crédit d’impôt sur les actes notariés, communément appelé « bëllegen Akt« .

Cette aide, initialement de 30 000 € par acquéreur, avait été portée à 40 000 € en 2024. Elle vise à rembourser les frais d’enregistrement prélevés par l’État jusqu’à une certaine somme. Elle ne concerne uniquement l’acquisition d’une résidence principale.

« Le crédit d’impôt sur les actes notariés (bëllegen Akt) pour l’accession à la propriété, d’un montant de 40 000 euros, sera maintenu. Cela signifie qu’un couple qui achète un logement pour ses propres besoins d’environ 1 million d’euros n’aura pas à payer de droits d’enregistrement »

Luc Frieden, Premier ministre luxembourgeois

Cette décision répond à un objectif clair : continuer à soutenir l’accession à la propriété des ménages.

Les nouvelles mesures pour dynamiser la construction

Au-delà de la question des aides directes, le gouvernement luxembourgeois mise sur une refonte en profondeur des procédures administratives pour stimuler la construction de logements.

« Nous nous sommes engagés à construire davantage et plus rapidement. Pour y parvenir, nous avons lancé un véritable changement de paradigme dans les procédures »

Luc Frieden, Premier ministre luxembourgeois

Parmi les mesures déjà présentées à la Chambre des Députés en janvier 2025 figurent :

• Le principe de « Natur auf Zeit » (nature temporaire), qui permet de redonner temporairement certains terrains à la nature avant leur développement ultérieur
• Le principe de « compensation une fois pour toutes », qui simplifie les mesures compensatoires environnementales lors de projets de construction

Ces réformes visent à établir un meilleur équilibre entre les besoins en logements et la protection de l’environnement, deux impératifs parfois perçus comme contradictoires.

Plusieurs autres mesures importantes seront également présentées dans les mois qui viennent :

• La deuxième phase du « silence vaut accord », qui permettra d’accélérer les procédures administratives en considérant qu’une absence de réponse de l’administration dans un délai défini équivaut à une approbation
• Un nouveau règlement sur les bâtisses, harmonisant les règles de construction à l’échelle nationale
• La simplification des procédures PAG (Plan d’Aménagement Général) et PAP (Plan d’Aménagement Particulier), qui encadrent l’urbanisme au niveau communal

Un autre levier important annoncé par le gouvernement concerne la mobilisation des terrains constructibles non bâtis (un sujet vieux de plusieurs années). Le Premier ministre a indiqué que « le Gouvernement présentera également d’ici l’été ses propositions concernant la taxe de mobilisation sur les terrains non bâtis en zone constructible ».

Cette taxe vise à inciter les propriétaires de terrains constructibles à les développer ou à les mettre sur le marché, plutôt que de les conserver comme réserve foncière. Vu l’impact potentiel d’une telle mesure, les attentes des professionnels du secteur sont nombreuses.

Les impacts de telles mesures sur le marché luxembourgeois

L’impact sur votre achat immobilier

• Pour les primo-accédants, le maintien du « bëllegen Akt » de 40 000 euros (qui était censé être temporaire) constitue une excellente nouvelle. Un couple achetant sa première résidence principale continuera donc de bénéficier d’une exonération significative des droits d’enregistrement (aucun frais d’enregistrement jusqu’à 1 million d’euro)
• Pour les investisseurs et les acquéreurs de biens haut de gamme, la fin des mesures fiscales exceptionnelles pourrait représenter un coût supplémentaire. Ces profils d’acheteurs, qui ont pu bénéficier d’avantages fiscaux temporaires pendant la période de crise, devront désormais composer avec un cadre fiscal standard, potentiellement moins favorable.

Ainsi, les primo-accédants et acheteurs en résidence principales restent particulièrement soutenus par l’État en 2025.

L’impact sur le marché immobilier

Concernant le marché luxembourgeois, les experts prévoient des effets nuancés :

• À court terme : les prix pourraient se maintenir ou diminuer légèrement suite à la fin des aides exceptionnelles pour les investisseurs (certains investisseurs pourraient se tourner vers d’autres types de placements)
• À moyen terme : les réformes structurelles visant à accélérer les procédures et à mobiliser les terrains constructibles devraient favoriser une augmentation de l’offre, contribuant ainsi à une stabilisation progressive des prix
• À long terme : l’effet combiné d’une production plus importante de logements et d’une régulation plus efficace devrait (en théorie) conduire à un marché plus équilibré et moins sensible aux différentes crises (rappelons que le marché immobilier luxembourgeois a été le plus touché par la crise de 2022).

Du côté des banques, on observe un optimisme prudent. « Les indicateurs de demande de prêts immobiliers sont positifs depuis plusieurs mois, et nous ne prévoyons pas d’impact majeur lié à ces changements de politique. Nous prévoyons que la baisse progressive des taux d’intérêt compense en partie la fin des dispositifs fiscaux exceptionnels », indique un analyste d’une grande banque de la place.

Avec des taux et des prix toujours élevés, la pression pourrait s’accroître sur le marché locatif, avec des loyers toujours plus chers au Luxembourg.