Comment renégocier son prêt immobilier au Luxembourg ?

Renégocier son prêt immobilier peut vous faire économiser plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la durée totale de votre emprunt. C’est notamment le cas au Luxembourg, où les montants empruntés sont très élevés, et où chaque pourcentage de différence sur le taux du prêt a un impact considérable. Voici comment faire.

Dans quels cas renégocier son prêt immobilier ?

Pour renégocier le taux de votre prêt, il faut que le contexte s’y prête. Il est judicieux de renégocier dans les situations suivantes :

• Parce que les taux sur le marché ont baissé significativement. Si les taux du marché ont diminué d’au moins 0,7 à 1 point par rapport à votre taux actuel, la renégociation devient financièrement attractive.
• Parce que vous êtes en taux variable et souhaitez opter pour un taux fixe : les taux variables se sont envolés depuis 2021-2022. Vous pouvez renégocier un taux fixe pour garantir des mensualités stables.
• Parce que votre situation s’est fortement améliorée : si votre situation financière est meilleure (augmentation de salaire, CDI, promotion), les banques peuvent réévaluer le risque et vous proposer de meilleures conditions
• Parce que vous changez de stratégie pour votre patrimoine : vous pouvez choisir de réduire votre durée de prêt pour le rembourser plus tôt, ou augmenter l’enveloppe pour y intégrer des travaux de rénovation énergétique

Dans tous les cas, avant toute chose, consultez les taux actuels pour vous faire une idée du marché. En fonction, vous pourrez choisir de renégocier votre prêt (ou non).

Si vous souhaitez renégocier votre taux, voici comment faire :

Comment renégocier son prêt immobilier au Luxembourg ?

Suivez ces étapes pour maximiser les chances de renégocier votre taux dans les meilleures conditions :

1. Négociez avec votre banque actuelle

Par courtoisie, commencez toujours par solliciter votre banque actuelle. Au Luxembourg, les établissements privilégient la fidélisation de leurs clients. Cela pourrait jouer en votre faveur.

Préparez votre dossier de renégociation, avec :

• Vos relevés de comptes bancaires des 6 derniers mois montrant une gestion saine de vos finances
• Des justificatifs d’évolution de revenus (nouvelles fiches de paie, primes, promotion)
• Des comparatif des taux actuels du marché luxembourgeois (que vous pouvez consulter sur notre comparateur ou sur le site de la Banque Centrale du Luxembourg).
• Des simulations d’économies potentielles

Mettez en avant votre profil client :

• Valorisez l’ancienneté de votre relation avec la banque
• Mettez en avant les produits souscrits (assurances, épargne, comptes multiples) et ceux que vous pourriez souscrire en cas de renégociation (prévoyance vieillesse, complémentaire santé…)
• Rappelez que vos versements sont réguliers et se font toujours sans incidents (si c’est bien le cas…!)

2. Faites jouer la concurrence

Si votre banque refuse ou propose des conditions insuffisantes, sollicitez alors la concurrence.

Toutes les banques luxembourgeoises sont très actives en termes de renégociation de prêt. C’est pour elles l’occasion d’aller capter de nouveaux clients. C’est donc stratégique.

Un conseil : plutôt que d’aller voir chaque banque, passez par un courtier spécialisé (voir notre page sur les taux de prêts immobiliers au Luxembourg). Un courtier pourra comparer toutes les banques luxembourgeoises rapidement pour vous. Le service est gratuit (les courtiers sont rémunérés par les banques via des commissions d’apporteur d’affaires).

Pour certaines banques, cela permet d’obtenir des taux qu’il serait impossible d’avoir sans passer par un courtier.

Mais si vous aimez négocier vous-même, alors vous pouvez aussi aller voir les banques directement et comparer leurs taux.

3. Calculez la rentabilité de l’opération

Renégocier son taux n’est pas toujours une bonne idée, car une renégociation, cela implique des frais supplémentaires. Il faut donc que les gains potentiels soient largement supérieurs aux frais engendrés.

Voici les frais qu’il faut prévoir :

• Frais de dossier de la nouvelle banque : 500 € à 1 500 €
• Frais de mainlevée d’hypothèque : 300 € à 800 €
• Frais de nouvelle garantie : 0,5% à 1% du capital emprunté
• Pénalités de remboursement anticipé (si applicables)

On dit qu’une baisse de taux de 0,7 point minimum rend l’opération profitable sur un capital restant dû de plus de 200 000 €.

Ce qu’il faut savoir sur la renégociation de crédit au Luxembourg

Il existe quelques spécificités qui vous offrent des leviers supplémentaires pour votre renégociation de prêt hypothécaire au Luxembourg :

Négociez avec des produits annexes

Les produits bancaires et assurantiels sont très rentables au Luxembourg. C’est pourquoi les banques proposent souvent des packages pour les nouveaux arrivants (compte courant, assurance habitation, etc).

Si vous voulez renégocier votre taux de prêt immobilier, jouez sur ce levier. Proposez à votre banque de souscrire à une panoplie de produits complémentaires (épargne pension, assurance habitation/auto, assurance solde restant dû chez la banque, etc).

Comme ce sont des produits très rentables, elle pourra plus facilement faire un geste sur le taux du prêt immobilier (qui est généralement considéré comme un produit d’appel pour les banques).

Optimisez la fiscalité de votre prêt

N’oubliez que les intérêts de vos crédits sont en partie déductibles de votre déclaration d’impôt.

Déduction des intérêts d’emprunt : Vérifiez que votre nouvelle offre vous permet de continuer à déduire jusqu’à 4 000 € par personne du ménage fiscal. Certaines modalités de prêt peuvent impacter cette déductibilité.

Assurance emprunteur : Renégociez simultanément votre assurance solde restant dû. Les économies peuvent être substantielles, notamment en optant pour une prime unique déductible fiscalement.

Anticiper les évolutions macroéconomiques

Le marche évolue très rapidement. Surveillez les changements de politique monétaire de la Federal Reserve américaine et de la Banque Centrale Européenne.

Si une ou plusieurs baisses de taux sont prévues dans les prochains mois, il vaudra mieux patienter un peu et profiter des nouvelles conditions que de se jeter dans une renégociation tout de suite.

Aussi surveillez l’évolution des aides financières à la rénovation énergétique. Vous pourriez en profiter pour améliorer la classe énergétique de votre bien et ainsi diminuer le taux de votre prêt (certaines banques proposent de réduire le taux de 0.1 ou 0.2 point si vous améliorez votre bien de 2 classes énergétiques au moins).

Le meilleur moment pour renégocier son prêt

Le timing joue énormément sur l’efficacité de votre demande de renégociation ! Les banques sont plus ou moins réceptives aux demandes de renégociation selon les périodes de l’année.

Les meilleurs moments :

• En début d’année : les banques sont plus réceptives pour atteindre leurs objectifs commerciaux – elles ont des crédits alloués et peuvent faire des gestes
• Après 2-3 ans de remboursement : vous avez prouvé votre solvabilité sans payer trop d’intérêts, cela peut être un bon moment pour renégocier (mais attention de bien prendre en compte les frais qui peuvent s’appliquer si vous avez un taux fixe ou révisable)
• Avant une hausse annoncée des taux directeurs de la BCE : Cela peut être une bonne occasion de saisir la dernière opportunité (et la banque peut être réceptive si vous êtes un bon client).

Les périodes à éviter :

• En fin d’année : les équipes sont moins disponibles, les crédits ont déjà été consommés et les objectifs déjà atteints. Il y a généralement moins de flexibilité (sauf si une banque n’a pas atteint ses objectifs et doit le faire rapidement).
• En période d’instabilité économique majeure : c’était particulièrement le cas en 2022 avec la guerre en Ukraine. Les banques étaient dans une position attentiste pendant près de 2 ans, et ne souhaitant pas s’engager. Difficile voire impossible de renégocier pendant ces périodes.
• Si vous prévoyez un changement professionnel dans les 6 mois : la banque vous redemandera de nouveaux documents liés à votre emploi. Si vous changez, elle n’acceptera pas tant que vous ne serez pas sorti de votre période d’essai.

La renégociation d’un prêt immobilier au Luxembourg demande une préparation minutieuse mais peut aussi générer des économies considérables. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel pour optimiser votre démarche et obtenir les meilleures conditions du marché.

Vous pouvez aussi estimer combien coûterait votre prêt avec les taux actuels du marché : simulateur gratuit ici.