Vergleichen Sie die Zinsen (Effektivzins) von BIL, Spuerkeess, Raiffeisen und BGL. Simulieren Sie Ihre Monatsraten und Kreditkapazität und finden Sie den besten Zins für Ihr Projekt · Daten aktualisiert am 10. September 2026
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Die folgende Tabelle zeigt die Durchschnittszinsen für neue Wohnkredite an ansässige Haushalte, nach anfänglicher Zinsbindungsdauer. Laut den jüngsten verfügbaren BCL-Daten (Juni 2026) steigt der variable Zins wieder auf 3,19 % (+9 Basispunkte in einem Monat), während die Festzinsen von 3,72 % (1–5 Jahre) bis 4,02 % (15–20 Jahre) reichen. Zwei Erkenntnisse: Die Zinskurve ist sehr flach geworden — nur 0,30 Punkte trennen die günstigste von der teuersten Bindung — und der Abstand zwischen variabel und fest ist auf rund einen halben Punkt geschrumpft, was den Festzins deutlich attraktiver macht als 2024-2025. Die Volumina bestätigen die Nachfrage: 295 Mio. € neue Kredite mit variablem Zins und 185 Mio. € bei Bindungen über 10 Jahre im Juni (+10 Mio. € in einem Monat). Achtung: Diese Durchschnitte betreffen den Juni, also vor dem Inflationsanstieg des Sommers — siehe unsere EZB-Kontextanalyse unten.
| Zinsbindungsdauer | Durchschnitt | Veränd. 1 Monat |
|---|---|---|
| Variabel (Bindung ≤ 1 Jahr) — 295 Mio. € | 3,19 % | +0,09 pt |
| Fest 1 bis 5 Jahre — 26 Mio. € | 3,72 % | −0,02 pt |
| Fest 5 bis 10 Jahre — 61 Mio. € | 3,80 % | −0,13 pt |
| Lange Bindung (> 10 Jahre) — von 3,83 % bis 4,02 % · 185 Mio. € Volumen im Juni (+10 Mio. €) | ||
| Fest 10 bis 15 Jahre | 3,89 % | −0,08 pt |
| Fest 15 bis 20 Jahre | 4,02 % | +0,18 pt |
| Fest 20 bis 25 Jahre | 3,83 % | +0,25 pt |
| Fest 25 bis 30 Jahre | 3,86 % | −0,13 pt |
| Fest > 30 Jahre | 4,01 % | +0,13 pt |
Die BIL bietet einen der niedrigsten Effektivzinsen: 3,77 % (Beispiel 200.000 € über 25 Jahre, 10 J. fest). Finanziert die gesamte Großregion, Laufzeiten 10–35 Jahre, Gehaltsdomizilierung erforderlich. BIL Nutzerbewertungen.
Die Staatsbank: Effektivzins 3,86 % (Beispiel 500.000 € über 35 Jahre) und die längste Laufzeit am Markt (35 Jahre), ohne Domizilierungsbedingung. Sichere Wahl für Erstkäufer. Spuerkeess Nutzerbewertungen.
Genossenschaftsbank: R-Logement zu festem, variablem oder gemischtem Zins über 10–30 Jahre, indikativer Effektivzins um 4,00 %. Als einzige Bank des Panels veröffentlicht sie online nichts: weder ein repräsentatives Beispiel noch einen bezifferten Simulator — der Weg führt über einen Berater. Erstkäufer-Begleitung und staatliche Hilfen (Klima-Agence). Raiffeisen Nutzerbewertungen.
Maximale Flexibilität: fester, variabler oder revidierbarer Zins, Online-Grundsatzzusage, Klimakredit, Finanzierung bis 90 % (100 % unter Bedingungen). Ihr offizieller Simulator zeigt einen indikativen Zins von 4,00 %, also einen Effektivzins von 4,16 % — der höchste unseres Panels, allerdings nur 0,16 Punkte über Raiffeisen. Bemerkenswert: Ihr über die gesamte Laufzeit von 25 Jahren fest verzinstes repräsentatives Beispiel liegt deutlich höher, bei 4,60 % Sollzins (Effektivzins 4,79 %) — ein nützlicher Hinweis, dass ein Simulatorzins zu nichts verpflichtet. BGL Nutzerbewertungen.
Mehr dazu: unsere Leitfäden zum Renovierungskredit, zur Hausratversicherung und zur Steuererklärung.
Der Lockerungszyklus ist endgültig vorbei. Nachdem die EZB am 11. Juni 2026 ihre Leitzinsen um 0,25 pt angehoben hatte (Einlagenzins 2,25 %) — die erste Erhöhung seit September 2023 —, legte sie am 23. Juli eine Pause ein und sah sich „gut positioniert“, um die Unsicherheit zu bewältigen; eine vollständige Bewertung wurde auf September verschoben. Das Umfeld hat sich seither verschlechtert: Die Inflation in der Eurozone stieg im August 2026 auf 3,3 % (Eurostat-Schnellschätzung vom 1. September), den höchsten Stand seit September 2023, getrieben von einem Energiepreissprung (+14,3 % im Jahresvergleich) vor dem Hintergrund des Nahost-Konflikts. Die nächste Sitzung des EZB-Rats am 10. September 2026 bringt neue Projektionen des Eurosystems: Das ist der Termin, den es zu beobachten gilt. Die Bankkonditionen folgen den Leitzinsen nicht mechanisch, doch das Fenster der niedrigsten Zinsen schließt sich.
Historischer Richtwert: 2015–2025 ging jede Zinserhöhung um einen Punkt mit einem Rückgang der Kreditkäufer um etwa 6 Punkte einher. Die Entscheidungen der BCL und der EZB sind daher genau zu verfolgen.
Der Bëllegen Akt (Steuergutschrift auf Notarurkunden) erreicht bis zu 45.000 € pro Person (90.000 € pro Paar) für die Hauptwohnung, für ab dem 16. Juli 2026 unterzeichnete Urkunden (von 40.000 € angehoben). Hinzu kommen die Befreiung von den Gebühren auf den Bauanteil eines VEFA-Kaufs, der höchstens zu 80 % fertiggestellt ist, sowie die Staatsgarantie, die Erstkäufern ohne ausreichendes Eigenkapital den Kreditzugang erleichtert: Das Paket vom Juli 2026 hebt die garantierte Quote von 30 % auf 40 % der Projektsumme und die Zinsobergrenze des Kredits von 3 % auf 6 % an.
Der Zinszuschuss bleibt die am wenigsten genutzte Hilfe: Der Staat übernimmt je nach Einkommen und Haushaltszusammensetzung zwischen 0,25 % und 3,50 % des Zinssatzes. Stand 10. September 2026 berücksichtigt die geltende Regelung einen Kredit von 200.000 €, erhöht um 20.000 € je unterhaltsberechtigtem Kind, gedeckelt bei 280.000 €; das Paket vom Juli 2026 sieht 250.000 € (300.000 €, wenn ein Kreditnehmer 35 Jahre oder jünger ist), +30.000 € je Kind und eine Obergrenze von 370.000 € vor — vorbehaltlich der Verabschiedung des Gesetzes; Einzelheiten in unserem Abschnitt Wohnungsbau-Reform.
Bei der Sanierung lassen sich die Klima-Agence-Prämien und PRIMe House mit dem Klimakredit kombinieren: Der Staat übernimmt 1,5 Zinspunkte (begrenzt auf 10 % des Kapitals, also 10.000 € bei 100.000 € über maximal 15 Jahre), und der Kredit wird für Haushalte mit einem steuerpflichtigen Einkommen bis 60.000 € zinsfrei; diese erhalten zudem eine auf 150 % erhöhte PRIMe House. Dazu kommt die steuerliche Absetzbarkeit der Zinsen und der Restschuldversicherung.
Müssen Sie Arbeiten finanzieren? Siehe unseren Renovierungskredit-Leitfaden und die Energiehilfen in Luxemburg.
Das Wesentliche: Für Urkunden, die ab dem 16. Juli 2026 unterzeichnet werden, steigt die Steuergutschrift Bëllegen Akt von 40.000 € auf 45.000 € pro Person (90.000 € pro Paar) — das erlaubt einen Kauf von rund 640.000 € ohne Registrierungsgebühren. Beim VEFA-Kauf einer Hauptwohnung, die zum Zeitpunkt des Erwerbs höchstens zu 80 % fertiggestellt ist, werden die Gebühren nur noch auf den Grundstückswert erhoben, und zwar drei Jahre lang (bis 16. Juli 2029). Und der für den Zinszuschuss berücksichtigte Kredit steigt von 200.000 € auf 250.000 € — 300.000 €, wenn mindestens ein Kreditnehmer 35 Jahre oder jünger ist — mit 30.000 € pro Kind statt 20.000 €. Konkret: weniger Erwerbsnebenkosten aus Eigenmitteln und eine geringere Monatsrate für junge Haushalte.
| Maßnahme | Vorher | Nachher | Ab |
|---|---|---|---|
| Erwerbsnebenkosten | |||
| Bëllegen Akt — pro Person | 40.000 € | 45.000 € | 16. Juli 2026 |
| Bëllegen Akt — Paar | 80.000 € | 90.000 € | 16. Juli 2026 |
| Kaufpreis ohne Registrierungsgebühren | ≈ 570.000 € | ≈ 640.000 € | 16. Juli 2026 |
| VEFA, höchstens 80 % fertig (Hauptwohnung) | Gebühren auf Grundstück und bereits gebauten Anteil | Gebühren nur auf den Grundstückswert | 16.07.2026 → 16.07.2029 |
| Individuelle Wohnungsbeihilfen | |||
| Für den Zinszuschuss berücksichtigter Kredit | 200.000 € | 250.000 € | Inkrafttreten des Gesetzes |
| … wenn ein Kreditnehmer 35 Jahre oder jünger ist | 200.000 € | 300.000 € | Inkrafttreten des Gesetzes |
| Erhöhung je unterhaltsberechtigtem Kind | 20.000 € | 30.000 € | Inkrafttreten des Gesetzes |
| Höchstgrenze, allgemeine Regelung | 280.000 € | 370.000 € | Inkrafttreten des Gesetzes |
| Erwerbs- & Sparprämie auf bezahlbaren Wohnraum | Nur Privatmarkt | Offen für Käufer bis 35 Jahre | Inkrafttreten des Gesetzes |
Drei Maßnahmen richten sich an Investoren. Die MwSt. sinkt auf 8 % für die Schaffung von Mietwohnungen mit sozialer Zweckbestimmung, unter kumulativen Bedingungen: Höchstfläche von 120 m², Verkaufspreis je m² höchstens auf Höhe des vom Observatoire de l'Habitat veröffentlichten Medianpreises für Region und Wohnungsgröße, Mietrendite begrenzt auf 4 % des netto investierten Kapitals, Vermietung über mindestens zehn Jahre und ein vom Wohnungsbauministerium als anspruchsberechtigt zertifizierter Mieter. Eine neue beschleunigte Abschreibung „dreimal 6“ erlaubt 6 % pro Jahr über 6 Jahre, solange die Abschreibungsbasis 600.000 € je Gebäude nicht übersteigt; oberhalb dieser Schwelle gilt ein Satz von 2 % auf die gesamte Basis, ohne zeitliche Begrenzung. Für Erwerbe im Jahr 2026 kann zwischen alter und neuer Regelung gewählt werden; ab dem 1. Januar 2027 gilt für Neuerwerbe allein die neue Regelung, frühere Regelungen laufen bis zu ihrem Ende weiter. Schließlich soll Anfang 2027 ein Housing Bond über 250 Millionen Euro aufgelegt werden — die Zinsen sind von der 20-prozentigen abgeltenden Quellensteuer befreit —, und der Staat gibt 300 Millionen Euro zusätzlich in sein VEFA-Erwerbsprogramm (nach einer ersten Tranche von 480 Millionen, mit der 830 bezahlbare Wohnungen erworben oder reserviert wurden), das nun auch den Teilerwerb von Projekten erlaubt.
Ein Vermietungsprojekt wird nicht wie eine Hauptwohnung finanziert: Banken begrenzen die Finanzierung meist auf 80 % des Werts. Vergleichen Sie die Zinsen und Finanzierungsbedingungen, bevor Sie sich binden.
Stand 10. September 2026 — das Paket wurde am 16. Juli 2026 angekündigt, und der Regierungsrat verabschiedete am 24. Juli 2026 die ersten beiden Gesetzentwürfe: die Änderung des Gesetzes vom 30. Juli 2002 (steuerliche Maßnahmen für Bauland und Wohnimmobilien, die den Bëllegen Akt auf 45.000 € anhebt) und die Umsetzung der befristeten Befreiung von Registrierungs- und Transkriptionsgebühren auf den bereits gebauten Anteil bei VEFA. Diese Texte durchlaufen nun das Verfahren in der Abgeordnetenkammer; sie sind noch nicht verabschiedet. Auch die Erhöhungen der individuellen Wohnungsbeihilfen (Zinszuschuss, Erwerbsprämie) sind nicht in Kraft: Stand 10. September 2026 zeigt Guichet.lu weiterhin die aktuelle Regelung (Kredit von 200.000 €, +20.000 € je Kind, Obergrenze 280.000 €). Zwei Maßnahmen gelten dagegen bereits für Urkunden, die ab dem 16. Juli 2026 unterzeichnet werden: der erhöhte Bëllegen Akt und die VEFA-Befreiung. Wird Ihre Urkunde zwischen Ankündigung und Inkrafttreten des Textes unterzeichnet, ist der Vorteil nicht automatisch: Ein Antrag muss bei der Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (AED) gestellt werden. Bewahren Sie die Notarurkunde und die Hypothekenbescheinigung sorgfältig auf. Die übrigen Maßnahmen (8 % MwSt., beschleunigte Abschreibung, Housing Bond) gelten ab Inkrafttreten des Gesetzes, ohne Rückwirkung. Die Schwellen „ohne Registrierungsgebühren“ sind Größenordnungen, berechnet mit dem Gesamtsatz von 7 % (6 % Registrierung + 1 % Transkription); die Schwelle von 640.000 € ist die von der Regierung kommunizierte. Quellen: Mitteilung vom 16. Juli 2026 und Dokument „Die 7 Maßnahmen“ (PDF) sowie die Zusammenfassung der Regierungsratssitzung vom 24. Juli 2026. Siehe auch die dauerhaften staatlichen Hilfen und unseren Monatsraten-Rechner.
| Kriterium | BIL | Spuerkeess | Raiffeisen | BGL BNP Paribas |
|---|---|---|---|---|
| Fester Effektivzins (indikativ) | 3,77 % | 3,86 % | 4,00 % | 4,16 % |
| Herkunft des Zinses | Repräsentatives Beispiel 200.000 € / 25 J., 10 J. fest | Offizieller Simulator 500.000 € / 35 J. | Indikativer Zins nicht online veröffentlicht | Offizieller Simulator indikativ 4,00 % |
| Bedingungen | ||||
| Maximale Laufzeit | 35 J. | 35 J. | 30 J. | 30 J. |
| Zinsarten | Fest / variabel | Fest / variabel | Fest / variabel / gemischt | Fest / variabel / revidierbar |
| Max. Finanzierung | bis 100 %* | bis 100 %* | bis 100 %* | 90 % (100 %*) |
| Online-Grundsatzzusage | — | ✓ | — | ✓ |
| Klima- / grüner Kredit | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| Gehaltsdomizilierung erforderlich | ✓ | — | — | ✓ |
* Unter Bedingungen (Eigenkapital, Staatsgarantie, Profil). Effektivzinsen aus repräsentativen Beispielen und offiziellen Simulatoren am 10. September 2026. Die angezeigten Zinsen haben weder dieselbe Herkunft noch dieselbe Zinsbindung: Die BIL veröffentlicht ein auf 10 Jahre festgeschriebenes repräsentatives Beispiel, Spuerkeess einen Simulator über 35 Jahre, BGL einen indikativen Simulatorzins, und Raiffeisen veröffentlicht online nichts. Bei ähnlichem Effektivzins kann die Schutzdauer stark abweichen: Fordern Sie immer das ESIS-Merkblatt an. Regulatorischer Hinweis: Der Beleihungsauslauf ist auf 100 % (Erstkäufer), 90 % (weiterer Hauptwohnsitz) und 80 % (Vermietung) begrenzt.
